【融資の概況】
不動産会社
売上：1億4千万円
利益：6,000万円
借入金：16億円
金利：3.6%
債務超過額：15億円

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例の調査結果を持って、一度だめだと言われた金融機関に食らいついた。
「地域金融として、地域の住民や企業から預金として集めたお金を地域の企業に融資し、地域の活性化を促進していく、それが地域金融でしょう」
「これだけ地域の人たちが利用している施設を潰してしまっていいのでしょうか」
金融機関の本部から来た担当者に交渉することで、借り換えに向けて話が動き始めた瞬間だった。

確かに動き始めた。だが確約はない。
地道に固めていくしかなかった。

借り換えの条件に重要なのは、まず収益がしっかりしているかどうか。
土地を貸しているのが上場企業であること。それが重要なポイントの一つだった。
借主が、東証一部上場企業であり全国的に有名な企業であったため、金融機関としては前向きな判断ができるポイントだった。

1億4,000万円の利益から10年間、返済を続けると残る借金はいくらになるのか？

そこで事業計画を作成した。経費の削減、借入金利1.6%の条件になれば、毎年8,500万円の利益が確保できる。2,500万円の利息を支払い、5,000万円は元金の返済ができる。10年で5億円を返済すれば残りは11億円。万が一のことがあっても、土地を売却すれば返済できる。

しかし、土地を貸しているだけで建物は上場企業の持ち物。土地の評価額は16億円だったが、建物を担保提供できないため、担保としての土地の価値はゼロと評価された。

収益性は確保できたが担保力がない。

そこで、社長と奥様が所有するすべての不動産を出してもらうこととした。
確保できた不動産は10億円。
それでは足りないと金融機関にはねられた。

そこで、ふと私が気づいた。
それなりに給料もあり、不動産収入もある。
それなのに社長のスーツもカバンも靴もボロボロだった。
奥様も仕事を持ち、収入があるはずなのに、なぜ？

社長個人の収入（給料、地代家賃）は奥様が長年貸金庫に貯めていた。
その額、なんと4億円。
不動産の10億円、現金の4億円を担保として、総額14億円。
これでゴーサインが出た

（→後編に続く）